Vendre un bien avec annexes non déclarées : risques et solutions

Mis à jour en juin 2026.

Oui, vous pouvez vendre un bien dont les annexes (véranda, carport, abri, extension) ne sont pas déclarées, mais vous avez l'obligation légale de signaler l'infraction urbanistique dans l'acte. L'acquéreur reprend alors à sa charge la régularisation ou la remise en état, ce qui pèse mécaniquement sur le prix et complique souvent le financement bancaire.

Une annexe non déclarée, c'est une construction édifiée ou modifiée sans le permis requis. Le sujet est régionalisé : Wallonie, Bruxelles et Flandre appliquent chacune leurs propres règles de prescription, de régularisation et d'information de l'acheteur. Avant toute mise en vente, le réflexe est simple : vérifiez la situation urbanistique du bien et soyez transparent. Une infraction cachée se retourne tôt ou tard contre le vendeur.

Qu'est-ce qu'une annexe non déclarée et pourquoi c'est un problème à la vente

Une annexe non déclarée est une construction réalisée sans le permis d'urbanisme exigé : véranda, carport, abri de jardin, extension d'habitation, transformation de combles. Le problème à la vente est double. D'une part, l'infraction reste attachée au bien, pas à la personne qui l'a commise. D'autre part, elle réduit la valeur du bien et fragilise l'obtention d'un crédit, car la banque finance plus difficilement un immeuble dont une partie n'est pas en règle.

Bonne nouvelle : les trois régions ont récemment allégé les listes de petits travaux dispensés de permis. En Wallonie, la réforme de mai 2025 a élargi les actes dispensés (article R.IV.1-1 du CoDT), intégrée dans la version v.45.1 applicable au 1er avril 2026. En Flandre, le nouveau Vrijstellingenbesluit du 1er mars 2026 dispense davantage de travaux. Une partie des « annexes » d'hier ne constitue donc plus forcément une infraction aujourd'hui. Mais attention : ces dispenses ne valent que si le volume du bâtiment et la performance énergétique restent inchangés, et les règlements communaux ou le patrimoine protégé peuvent imposer des restrictions.

Wallonie : prescription, amnistie et obligation de mention

En Wallonie, depuis la réforme du CoDT entrée en vigueur le 1er avril 2024 (décret du 13 décembre 2023), les infractions « mineures » sont présumées conformes après 10 ans et les « ordinaires » après 20 ans. Autrement dit, une petite annexe ancienne peut bénéficier d'une forme d'amnistie. Mais cinq catégories d'infractions « majeures » restent imprescriptibles et exclues de toute régularisation automatique.

Ces catégories majeures concernent notamment la création de logements multiples après le 20 août 1994, les actes non conformes à la destination de la zone et les sites protégés. Pour le cadre légal complet, la version coordonnée du CoDT (v.46.2) est officiellement applicable à partir du 25 mai 2026 et publiée par le SPW sur territoire.wallonie.be. C'est le texte de référence pour tout permis wallon en 2026.

Quoi qu'il en soit, en cas d'infraction, le vendeur doit la mentionner dans l'acte de vente. L'acquéreur reprend l'obligation de régularisation ou de remise en état. Cette charge réduit la valeur et complique le financement. Si votre bien cumule un défaut de permis et des travaux lourds à prévoir, notre guide pour vendre une maison à rénover vous aidera à cadrer la mise en vente.

Bruxelles : renseignements urbanistiques et responsabilité du propriétaire

À Bruxelles, les renseignements urbanistiques (article 275 du CoBAT) sont indispensables à tout acte de vente ou cession de droits réels. Ils révèlent si le bien est en règle. À la Ville de Bruxelles, le coût est de 103,70 € en procédure standard et de 207,40 € en procédure d'urgence, réservée aux ventes judiciaires ; la demande se fait via IRISbox.

Point capital sous le CoBAT : tout propriétaire est responsable des infractions affectant son bien, même commises par un propriétaire précédent. Vous héritez donc des annexes non déclarées du vendeur d'avant. Et le paiement d'une amende administrative ne régularise pas le bien : il faut encore une remise en état ou un permis de régularisation. La transparence à la vente n'est pas une option, c'est une protection juridique pour vous comme pour l'acheteur.

Flandre : vendre malgré une infraction et prescription de 3 ans

En Flandre, on peut vendre un bien affecté d'une infraction urbanistique (stedenbouwkundige overtreding), mais le vendeur a l'obligation d'en informer l'acquéreur, qui reprend la responsabilité légale. Le droit d'imposer une amende administrative pour une infraction (inbreuk) se prescrit par 3 ans à compter de sa commission, conformément au VCRO, le décret flamand sur l'aménagement du territoire.

Depuis le 1er mars 2026, le nouveau Vrijstellingenbesluit autorise sans permis davantage de travaux : rénovation de la façade avant, de la toiture et travaux intérieurs à impact limité sur la stabilité, tant que le volume du bâtiment et la performance énergétique restent inchangés. Vérifiez toutefois toujours le règlement communal et le statut patrimonial avant de conclure qu'une annexe est en règle.

Comment vendre malgré une annexe non déclarée : vos solutions

La meilleure stratégie consiste à clarifier la situation avant la mise en publicité, puis à choisir entre régulariser, vendre en l'état avec mention, ou remettre en état. Voici les options concrètes.

• Vérifier la situation urbanistique : demandez les renseignements à la commune (renseignements urbanistiques à Bruxelles, services de l'urbanisme communaux ailleurs) pour savoir si l'annexe est réellement en infraction.
• Régulariser : la régularisation suit la même procédure qu'un permis. Comptez environ 75 jours en procédure simplifiée, et de 120 à 170 jours en cas d'enquête publique.
• Vendre en l'état avec mention : vous transférez la charge à l'acheteur, qui en assume la régularisation. Le prix s'en ressent, mais la vente reste possible et juridiquement sûre.
• Anticiper le volet énergétique : le certificat PEB est obligatoire dès la mise en publicité, et le notaire peut refuser de passer l'acte sans PEB valide. Si votre bien est mal classé, lisez nos conseils pour vendre malgré un PEB F ou G.

Quelle que soit l'option, intégrez les coûts annexes dans votre calcul. Pensez aux droits d'enregistrement et aux autres frais liés à une vente immobilière en Belgique avant de fixer votre prix net vendeur.

Si la régularisation vous paraît trop longue ou trop incertaine, vendre en l'état à un acheteur professionnel reste une issue rapide. Chez Maisonsmoches, nous rachetons des biens avec leurs imperfections urbanistiques, sans vous demander de tout remettre en ordre au préalable.

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Questions fréquentes

Puis-je vendre une maison avec une véranda non déclarée ?

Oui, la vente est possible dans les trois régions. Vous devez toutefois mentionner l'infraction dans l'acte de vente. L'acquéreur reprend alors la charge de la régularisation ou de la remise en état. Cette obligation pèse sur le prix et peut compliquer le financement bancaire, mais elle vous protège juridiquement en cas de litige ultérieur.

Une annexe non déclarée se prescrit-elle avec le temps ?

Cela dépend de la région. En Wallonie, les infractions mineures sont présumées conformes après 10 ans et les ordinaires après 20 ans, sauf cinq catégories majeures imprescriptibles. En Flandre, le droit d'imposer une amende pour une infraction se prescrit par 3 ans. À Bruxelles, le propriétaire actuel reste responsable, et payer l'amende ne régularise pas le bien.

Combien de temps prend une régularisation urbanistique ?

Une régularisation suit la même procédure qu'une demande de permis. En procédure simplifiée, comptez environ 75 jours. Lorsqu'une enquête publique est requise, le délai s'étend généralement de 120 à 170 jours. Mieux vaut lancer la démarche bien avant la mise en vente, car un dossier en cours rassure l'acheteur et la banque.

Payer l'amende suffit-il à régulariser le bien à Bruxelles ?

Non. Sous le CoBAT, le paiement de l'amende administrative ne régularise pas le bien. Il faut encore obtenir un permis de régularisation ou procéder à une remise en état. Par ailleurs, tout propriétaire est responsable des infractions affectant son bien, même lorsqu'elles ont été commises par un propriétaire précédent.