Vendre un bien hérité : la valeur déclarée en succession

Mis à jour en juin 2026.

La valeur que vous déclarez dans la déclaration de succession devient le prix de référence du bien hérité : si vous le revendez ensuite nettement plus cher, l'administration peut requalifier l'écart en sous-estimation et réclamer un supplément de droits, parfois assorti d'une amende. En clair, sous-évaluer pour payer moins de droits de succession aujourd'hui peut vous coûter bien plus cher demain, le jour de la vente.

Bonne nouvelle toutefois : en Belgique, un bien reçu par héritage n'est pas soumis à la taxe sur la plus-value lors de la revente. Le vrai enjeu n'est donc pas la plus-value, mais la cohérence entre la valeur déclarée et le prix de vente réel. Voyons comment fixer cette valeur correctement, ce que vous risquez en cas d'écart, et comment l'indivision et la région influencent l'opération.

Pourquoi la valeur déclarée engage votre vente future

La valeur déclarée fixe le point de comparaison que l'administration utilisera si vous vendez peu après. Dans la déclaration de succession, vous indiquez la valeur vénale du bien au jour du décès, c'est-à-dire le prix qu'il aurait raisonnablement atteint sur le marché à cette date. Cette valeur sert à calculer les droits de succession dus à la Région.

Le réflexe de déclarer une valeur basse paraît tentant : moins la base est élevée, moins les droits le sont. Mais cette valeur vous suit. Si vous revendez le bien quelques mois plus tard à un prix nettement supérieur, le fisc peut considérer que la valeur déclarée était volontairement minorée. Il parle alors de sous-estimation et peut réclamer un complément de droits, calculé sur la différence, généralement majoré d'une amende. Vous perdez ainsi l'économie initiale, et souvent davantage.

La prudence consiste donc à déclarer une valeur sincère, proche du prix que vous pourriez réellement obtenir. Pour un bien à rénover, une estimation honnête tient compte de l'état réel : un logement vétuste ou énergivore vaut logiquement moins qu'un bien rénové. Vous pouvez d'ailleurs anticiper la décote liée à l'état dans notre guide pour vendre une maison à rénover.

Bien hérité : pas de taxe sur la plus-value à la revente

Un bien reçu par succession échappe à la taxe sur la plus-value immobilière, même si vous le vendez rapidement. La taxe de 16,5 % qui s'applique en cas de revente dans les cinq ans vise uniquement les biens acquis à titre onéreux (un achat) ou reçus par donation. Les biens hérités en sont expressément exclus, et cette règle reste inchangée en 2026.

Concrètement, si vous héritez d'une maison estimée à 200.000 EUR et que vous la revendez 230.000 EUR un an plus tard, vous ne payez pas de taxe sur ces 30.000 EUR de différence au titre de la plus-value. C'est une distinction importante, car beaucoup d'héritiers craignent à tort une double imposition.

L'écart entre valeur déclarée et prix de vente n'est donc pas taxé comme une plus-value. En revanche, il reste surveillé sous l'angle de la sous-estimation décrite plus haut. La nuance est subtile mais essentielle : ce n'est pas le gain qui est imposé, c'est la sincérité de la valeur de départ qui est contrôlée.

Les droits de succession varient fortement selon la Région

Le montant des droits dépend d'abord de la Région où le défunt résidait et de votre lien de parenté. En ligne directe (enfants, conjoint, cohabitant légal), les barèmes diffèrent nettement entre les trois Régions, ce qui influence l'intérêt de bien calibrer la valeur déclarée.

En Wallonie, les héritiers sans lien de parenté sont les plus taxés de Belgique, jusqu'à 80 %, ce qui rend la valeur déclarée d'autant plus sensible. À noter qu'une réforme wallonne entrera en vigueur le 1er janvier 2028 : le taux maximal en ligne directe passera de 30 % à 15 %, celui entre personnes sans lien de parenté de 80 % à 40 %, et l'exemption en ligne directe doublera, de 12.500 EUR à 25.000 EUR.

En Flandre comme à Bruxelles, le conjoint ou cohabitant légal survivant est totalement exonéré de droits sur sa part dans le logement familial, quelle que soit sa valeur. Depuis le 1er janvier 2026, la Flandre relève aussi l'exonération du survivant sur les biens mobiliers de 50.000 EUR à 75.000 EUR. À Bruxelles, la période suspecte des donations mobilières non enregistrées passe de 3 à 5 ans pour les dons réalisés à partir du 1er janvier 2026. Pour la part liée à l'achat ultérieur, consultez aussi notre page sur les droits d'enregistrement.

Indivision : l'étape obligée avant de vendre à plusieurs

Dès qu'il y a plusieurs héritiers, le bien tombe automatiquement en indivision, et il faut en sortir pour vendre sereinement. L'indivision signifie que chacun détient une quote-part du bien sans en posséder une partie matérielle précise. Tant qu'elle dure, aucune décision majeure ne peut être prise sans l'accord des co-indivisaires.

Deux voies existent pour mettre fin à cette situation. La première est le partage amiable, qui suppose un accord entre héritiers : pour un bien immobilier, il exige obligatoirement un acte notarié. La seconde, en cas de désaccord, est le partage judiciaire : un héritier saisit le tribunal de première instance, qui désigne un notaire pour organiser la sortie d'indivision.

Cette sortie d'indivision entraîne un droit de partage : 1 % de la valeur en Wallonie et à Bruxelles, 2,5 % en Flandre. La Wallonie a un projet de relever ce taux à 3 %, mais il n'est pas encore en vigueur à une date confirmée. Souvent, plutôt que de se partager le bien, les héritiers préfèrent le vendre ensemble et se répartir le prix : c'est généralement la solution la plus simple et la plus rapide.

• Partage amiable : accord de tous, acte notarié obligatoire pour l'immobilier.
• Partage judiciaire : en cas de blocage, le tribunal désigne un notaire.
• Vente commune : on vend le bien et on partage le prix, souvent le plus efficace.

Comment fixer une valeur juste et vendre vite

La meilleure protection consiste à déclarer une valeur réaliste, alignée sur l'état réel du bien et le marché local. Le contexte 2025 est porteur : selon le baromètre des notaires publié le 13 janvier 2026, le prix moyen d'une maison atteint 348.800 EUR en Belgique, soit 270.790 EUR en Wallonie, 380.655 EUR en Flandre et 582.930 EUR à Bruxelles. Les ventes ont fortement progressé, de 14,2 % au niveau national.

Pour un bien hérité à rénover, l'état pèse lourd. Un logement énergivore se vend logiquement moins cher, et la performance énergétique entre désormais dans toutes les négociations : nos conseils pour vendre une passoire thermique en Belgique vous aideront à fixer une attente réaliste. Déclarer une valeur cohérente avec cet état vous évite à la fois de surpayer les droits et de vous exposer à un redressement.

Si vous souhaitez tourner la page rapidement, sans travaux ni démarches longues, Maisonsmoches rachète des biens en l'état partout en Belgique et vous remet une proposition claire. C'est une option utile quand plusieurs héritiers veulent solder l'indivision sans attendre.

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Questions fréquentes

Que se passe-t-il si je revends le bien plus cher que la valeur déclarée ?

L'écart n'est pas taxé comme une plus-value, car les biens hérités en sont exonérés. En revanche, un prix de vente nettement supérieur à la valeur déclarée peut faire soupçonner une sous-estimation au jour du décès. L'administration peut alors réclamer un complément de droits de succession sur la différence, généralement majoré d'une amende.

Dois-je payer la taxe sur la plus-value en vendant un bien hérité ?

Non. La taxe de 16,5 % sur les plus-values immobilières vise les biens achetés ou reçus en donation et revendus dans les cinq ans. Les biens reçus par héritage en sont expressément exclus, et cette règle reste inchangée en 2026. Vous ne payez donc pas cette taxe sur le gain réalisé lors de la revente d'un bien hérité.

Comment vendre quand nous sommes plusieurs héritiers ?

Le bien tombe en indivision dès le décès. Pour vendre, vous sortez de l'indivision par un partage amiable, qui exige un acte notarié pour un bien immobilier. En cas de désaccord, le tribunal de première instance désigne un notaire. Beaucoup d'héritiers préfèrent vendre le bien ensemble et se répartir le prix, ce qui est souvent plus simple.

Combien coûte la sortie d'indivision ?

La sortie d'indivision entraîne un droit de partage calculé sur la valeur du bien : 1 % en Wallonie et à Bruxelles, 2,5 % en Flandre. La Wallonie envisage de relever ce taux à 3 %, mais cette hausse n'est pas encore en vigueur à une date confirmée. Ce droit s'ajoute aux éventuels frais de notaire liés à l'acte de partage.