Vendre une maison avec infraction urbanistique : guide Belgique

Mis à jour en juin 2026.

Oui, vous pouvez vendre une maison affectée d'une infraction urbanistique en Belgique, à condition de la déclarer clairement dans l'acte de vente. La loi n'interdit pas la transaction, mais elle impose la transparence : l'acquéreur doit savoir précisément ce qu'il achète et qu'il reprend, selon les régions, l'obligation de régulariser ou de remettre le bien en état.

Concrètement, une véranda non déclarée, un logement divisé sans permis ou une toiture modifiée sans autorisation ne bloquent pas la vente. En revanche, ces situations pèsent sur le prix, compliquent souvent le financement bancaire de l'acheteur et, dans certains cas wallons, restent imprescriptibles. La règle du jeu change selon que le bien se trouve en Wallonie, à Bruxelles ou en Flandre.

Ce guide fait le point, région par région, sur ce que vous devez déclarer, ce qui se prescrit, ce qui ne se régularise jamais et comment vendre malgré tout dans de bonnes conditions.

Peut-on vraiment vendre une maison avec une infraction urbanistique ?

Oui, rien n'interdit la vente d'un bien grevé d'une infraction urbanistique en Belgique. Le notaire ne refusera pas l'acte pour ce seul motif. La seule obligation absolue du vendeur est l'information : il doit déclarer l'infraction connue, et l'acheteur l'accepte en connaissance de cause.

Ce qui se transmet avec le bien, c'est la responsabilité. L'acquéreur reprend à sa charge l'obligation de régulariser ou de remettre en état. C'est précisément pour cela qu'une infraction réduit la valeur du bien : l'acheteur intègre dans son offre le coût et le risque qu'il assume. Plusieurs banques se montrent aussi plus prudentes pour financer un logement non conforme.

• Une véranda ou une annexe construite sans permis.
• La division d'une maison en plusieurs logements sans autorisation.
• Une modification de toiture ou de façade non déclarée.
• Un changement d'affectation (commerce transformé en logement, par exemple).

Si votre maison cumule infraction et gros travaux, notre article sur comment vendre une maison à rénover complète utilement cette lecture.

Wallonie : ce qui se prescrit et ce qui reste imprescriptible

En Wallonie, la réforme du CoDT entrée en vigueur le 1er avril 2024 (décret du 13 décembre 2023) a instauré une forme d'amnistie par le temps. Les infractions « mineures » sont présumées conformes après 10 ans, et les infractions « ordinaires » après 20 ans. Au-delà de ces délais, le bien est traité comme conforme.

Attention toutefois : cinq catégories d'infractions « majeures » échappent totalement à cette prescription. Elles restent imprescriptibles et exclues de toute régularisation automatique, notamment la création de logements multiples après le 20 août 1994, les actes non conformes à la destination de la zone et les atteintes aux sites protégés. Pour ces cas, le temps ne règle rien.

Bonne nouvelle pour les petits travaux : la réforme de mai 2025 a élargi la liste des actes dispensés de permis (article R.IV.1-1 du CoDT), intégrée dans la version v.45.1 du Code applicable au 1er avril 2026. Davantage de menus aménagements peuvent désormais être réalisés sans permis. Le texte de référence pour tout permis wallon en 2026 est la version coordonnée v.46.2 du CoDT, applicable à partir du 25 mai 2026 et publiée par le SPW.

Bruxelles : le propriétaire actuel reste responsable

À Bruxelles, la règle est plus stricte pour le vendeur. Sous le CoBAT, tout propriétaire est responsable des infractions urbanistiques affectant son bien, même lorsqu'elles ont été commises par un propriétaire précédent. Vous héritez donc des erreurs de l'ancien occupant tant que la situation n'est pas régularisée.

Point essentiel souvent mal compris : payer l'amende administrative ne régularise pas le bien. L'amende sanctionne l'infraction, mais ne la fait pas disparaître. Il faut encore obtenir un permis de régularisation ou procéder à une remise en état pour rétablir une situation conforme.

Pour vendre, les renseignements urbanistiques (article 275 du CoBAT) sont indispensables à tout acte de vente ou cession de droits réels. À la Ville de Bruxelles, ils coûtent 103,70 € en procédure standard et 207,40 € en procédure d'urgence (réservée aux ventes judiciaires), la demande se faisant via IRISbox.

Flandre : une prescription de 3 ans pour l'amende

En Flandre aussi, on peut vendre un bien affecté d'une infraction urbanistique (stedenbouwkundige overtreding), à condition que le vendeur informe l'acquéreur, qui reprend alors la responsabilité légale. La logique est identique aux deux autres régions : transparence d'abord, transfert de charge ensuite.

La nuance flamande tient au délai. Le droit d'imposer une amende administrative pour une infraction (inbreuk) se prescrit par trois ans à compter de sa commission, selon le VCRO (décret flamand sur l'aménagement du territoire). Ce délai relativement court change la donne par rapport à la Wallonie.

Côté travaux, le nouveau Vrijstellingenbesluit, en application depuis le 1er mars 2026, dispense de permis (omgevingsvergunning) davantage de chantiers : rénovation de la façade avant, de la toiture et travaux intérieurs à impact limité sur la stabilité sont autorisés sans permis, tant que le volume du bâtiment et la performance énergétique restent inchangés. Les règlements communaux locaux et le patrimoine protégé peuvent néanmoins imposer des restrictions supplémentaires.

Régularisation, prix et financement : comment vendre dans de bonnes conditions

Pour vendre sereinement, vous avez généralement deux voies : régulariser avant la vente, ou vendre en l'état en déclarant tout. Régulariser suit exactement la même procédure qu'une demande de permis. Comptez environ 75 jours en procédure simplifiée, et de 120 à 170 jours lorsqu'une enquête publique est requise. C'est un délai à anticiper si vous visez une vente rapide.

Vendre en l'état reste parfaitement possible. L'infraction réduit la valeur et peut compliquer le crédit de l'acquéreur, mais un acheteur averti, prêt à reprendre la régularisation, achètera malgré tout. C'est notamment le profil des acheteurs professionnels qui rachètent des biens à remettre en état.

• Rassemblez tous les documents : permis existants, plans, renseignements urbanistiques.
• Identifiez la catégorie de l'infraction (mineure, ordinaire, majeure en Wallonie).
• Anticipez l'impact sur le financement de l'acheteur.
• Mentionnez clairement l'infraction dans l'acte de vente.

N'oubliez pas non plus le volet énergétique : le certificat PEB est obligatoire dès la mise en publicité, et toute annonce doit en mentionner les indicateurs. Le notaire peut refuser de passer l'acte authentique sans PEB valide. Si votre bien est mal classé, consultez nos conseils pour vendre une maison classée PEB F ou G et plus largement pour vendre une passoire thermique en Belgique. Pour budgéter la transaction, notre guide des frais liés à une vente immobilière détaille chaque poste.

Chez Maisonsmoches, nous rachetons justement des maisons en l'état, infraction comprise, ce qui vous évite la régularisation préalable. Demandez une offre d'achat gratuite pour connaître la valeur de votre bien sans engagement.

Questions fréquentes

Dois-je régulariser l'infraction avant de vendre ?

Non, ce n'est pas obligatoire. Vous pouvez parfaitement vendre en l'état, à condition de mentionner l'infraction dans l'acte. L'acquéreur reprend alors la charge de la régularisation ou de la remise en état. Régulariser avant la vente facilite cependant le financement de l'acheteur et peut améliorer le prix obtenu.

L'amende administrative régularise-t-elle mon bien à Bruxelles ?

Non. Sous le CoBAT, payer l'amende administrative sanctionne l'infraction mais ne rend pas le bien conforme. Vous devez encore obtenir un permis de régularisation ou procéder à une remise en état. Par ailleurs, le propriétaire actuel reste responsable, même si l'infraction a été commise par un propriétaire précédent.

Toutes les infractions wallonnes finissent-elles par se prescrire ?

Non. En Wallonie, les infractions mineures sont présumées conformes après 10 ans et les ordinaires après 20 ans. Mais cinq catégories d'infractions majeures restent imprescriptibles, comme la création de logements multiples après le 20 août 1994 ou les actes non conformes à la destination de la zone. Pour celles-ci, aucune régularisation automatique n'existe.

Combien de temps prend une régularisation ?

Une régularisation suit la même procédure qu'une demande de permis classique. Comptez environ 75 jours en procédure simplifiée, et de 120 à 170 jours lorsqu'une enquête publique est nécessaire. Ce délai est important à anticiper si vous souhaitez vendre rapidement, car il s'ajoute au temps habituel d'une transaction immobilière.