Principe de la conversion de l’usufruit en Belgique

Mis à jour en juin 2026.

La conversion de l'usufruit consiste à transformer le droit d'usufruit du conjoint survivant en quelque chose de plus simple à gérer : soit une somme d'argent unique (capital), soit une rente, soit une part de pleine propriété sur le bien. En clair, l'usufruitier renonce à son droit d'usage et de jouissance en échange d'une contrepartie négociée avec les nu-propriétaires (le plus souvent les enfants). C'est un mécanisme prévu par le Code civil belge qui permet de sortir d'une situation parfois figée.

Concrètement, lorsqu'un parent décède, le conjoint survivant hérite très souvent de l'usufruit de la maison familiale, tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. Cette cohabitation de droits sur un même bien peut bloquer une vente, compliquer des travaux ou créer des tensions. La conversion offre une porte de sortie nette : elle « solde » l'usufruit pour rendre la propriété à nouveau pleine et entière, ou pour donner au survivant un revenu ou un capital à la place de son droit.

Nous vous expliquons ci-dessous le principe, qui peut le demander, comment se calcule la valeur de l'usufruit, et ce que cela change quand vous souhaitez vendre un bien hérité en Belgique.

Qu'est-ce que la conversion de l'usufruit, concrètement ?

Convertir l'usufruit, c'est mettre fin à ce droit démembré en le remplaçant par une valeur équivalente. L'usufruit donne à son titulaire le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (par exemple les loyers), sans en être pleinement propriétaire. La nue-propriété, elle, revient aux héritiers : ils possèdent le bien, mais ne peuvent ni l'habiter ni le louer tant que dure l'usufruit.

Cette situation se rencontre presque systématiquement après un décès. Tant que l'usufruit existe, personne ne peut vendre le bien seul : il faut l'accord de l'usufruitier et de tous les nu-propriétaires. La conversion casse ce blocage. Trois formes sont possibles :

• La conversion en capital : l'usufruitier reçoit une somme unique et abandonne définitivement son droit.
• La conversion en rente : il perçoit un revenu régulier, indexé et garanti, jusqu'à son décès.
• La conversion en pleine propriété : le bien est partagé, et l'usufruitier reçoit une quote-part en pleine propriété correspondant à la valeur de son usufruit.

Une fois la conversion réalisée, le démembrement disparaît. Le bien peut alors être vendu librement, conservé ou transmis, sans la lourdeur d'une propriété partagée entre usufruitier et nu-propriétaires.

Qui peut demander la conversion de l'usufruit ?

En règle générale, tant le conjoint survivant que les nu-propriétaires peuvent demander la conversion. Le droit belge reconnaît à chacune des parties la faculté de réclamer que l'usufruit soit converti, précisément pour éviter qu'une situation reste bloquée indéfiniment. L'idée est d'offrir une issue lorsque la cohabitation des droits sur un même bien devient source de désaccord ou d'immobilisme.

La voie privilégiée reste toujours l'accord amiable. Si l'usufruitier et les enfants s'entendent sur la forme et le montant, un notaire formalise la conversion dans un acte. C'est plus rapide, moins coûteux et plus apaisé. À défaut d'entente, la partie qui souhaite convertir peut saisir le tribunal de la famille, qui appréciera la demande et fixera les modalités.

Quelques nuances existent toutefois. La protection particulière dont bénéficie le conjoint survivant sur le logement familial et les meubles qui le garnissent peut limiter une conversion imposée contre sa volonté. Dans la pratique, ces situations sont délicates et méritent l'avis d'un notaire ou d'un avocat, car les règles tiennent compte de la composition de la famille (notamment la présence d'enfants d'une précédente union).

Comment se calcule la valeur de l'usufruit ?

La valeur de l'usufruit dépend principalement de l'âge de l'usufruitier au moment de la conversion. Plus l'usufruitier est jeune, plus son espérance de vie est longue, et donc plus la valeur de son droit est élevée. À l'inverse, l'usufruit d'une personne âgée représente une fraction plus modeste de la valeur du bien. La loi prévoit des tables de conversion qui traduisent cette logique en pourcentages.

Le point de départ du calcul est la valeur en pleine propriété du bien. On y applique ensuite un coefficient lié à l'âge et au sexe de l'usufruitier pour obtenir la part qui lui revient. Le tableau ci-dessous illustre le principe (les chiffres servent d'exemple pédagogique et non de barème officiel) :

Pour obtenir une valeur fiable et opposable, il faut deux éléments précis : une estimation sérieuse du bien (idéalement par un professionnel) et l'application des tables légales par le notaire. C'est ce chiffre qui servira de base à la somme, à la rente ou à la quote-part de pleine propriété attribuée à l'usufruitier.

Conversion de l'usufruit et vente d'un bien hérité

La conversion est souvent l'étape qui débloque une vente immobilière. Tant que l'usufruit et la nue-propriété restent séparés, vendre exige l'accord de tout le monde et complique la fixation du prix. En convertissant l'usufruit, on reconstitue une pleine propriété claire : le bien peut alors être mis sur le marché sans entrave, ou racheté en l'état par un acquéreur.

Bonne nouvelle sur le plan fiscal : un bien reçu par succession est exonéré de la taxe sur les plus-values immobilières. La taxe de 16,5 % qui frappe une revente dans les cinq ans vise uniquement les biens acquis à titre onéreux ou par donation, pas les biens hérités. Vous pouvez donc vendre un bien hérité rapidement sans craindre cette taxe sur le gain. En revanche, le partage du bien (la sortie d'indivision) entraîne un droit de partage de 1 % en Wallonie et à Bruxelles, et de 2,5 % en Flandre.

Pensez aussi aux droits de succession, qui varient fortement d'une région à l'autre. En ligne directe, le barème est progressif de 3 % à 30 % en Wallonie et à Bruxelles, alors que la Flandre n'applique que trois taux (3 %, 9 % puis 27 %). Le logement familial est par ailleurs totalement exonéré pour le conjoint ou cohabitant légal survivant en Flandre et à Bruxelles. Si le bien est vétuste, sachez qu'un certificat PEB (en Wallonie et à Bruxelles) ou EPC (en Flandre) défavorable n'empêche pas la vente : découvrez comment vendre une maison classée PEB F ou G et nos conseils pour vendre une maison à rénover.

Amiable ou tribunal : quelle voie choisir ?

L'accord amiable est presque toujours préférable, mais le recours au tribunal reste une protection utile quand le dialogue est rompu. Le tableau ci-dessous compare les deux approches pour vous aider à situer votre situation.

Dans tous les cas, le passage chez le notaire est incontournable dès qu'un bien immobilier est concerné : le partage amiable d'un immeuble exige obligatoirement un acte notarié. Le notaire sécurise l'estimation, applique les tables de conversion et garantit que la solution retenue respecte les droits de chacun.

Si votre objectif est simplement de tourner la page et de vendre vite un bien hérité, parfois vétuste, sachez que Maisonsmoches rachète des maisons en l'état, sans travaux ni conditions suspensives. Pour connaître la valeur de votre bien, vous pouvez demander une offre d'achat gratuite et sans engagement.

Questions fréquentes

La conversion de l'usufruit est-elle obligatoire ?

Non, elle n'a rien d'automatique. Le démembrement peut parfaitement durer jusqu'au décès de l'usufruitier. La conversion est une faculté offerte aux parties pour débloquer une situation ou simplifier la gestion d'un bien. Elle se décide soit à l'amiable, soit, en cas de désaccord persistant, devant le tribunal de la famille.

Qui paie la somme en cas de conversion en capital ?

Ce sont les nu-propriétaires, le plus souvent les enfants, qui versent le capital à l'usufruitier en échange de l'abandon de son droit. En contrepartie, ils récupèrent la pleine propriété du bien. Si le capital n'est pas disponible immédiatement, la vente du bien peut servir à le financer, une fois la pleine propriété reconstituée.

Faut-il obligatoirement passer chez le notaire ?

Oui, dès qu'un bien immobilier est concerné. Le partage amiable d'un immeuble exige un acte notarié, et le notaire applique les tables légales pour valoriser l'usufruit. Son intervention sécurise l'opération, calcule la part de chacun et garantit que la conversion respecte les droits du conjoint survivant comme ceux des héritiers.

Convertir l'usufruit déclenche-t-il une taxe sur la plus-value ?

Non. Un bien reçu par succession est exonéré de la taxe sur les plus-values immobilières. La taxe de 16,5 % qui vise une revente dans les cinq ans concerne uniquement les biens acquis à titre onéreux ou par donation. Attention toutefois au droit de partage (1 % en Wallonie et à Bruxelles, 2,5 % en Flandre) et aux droits de succession régionaux.