Mitoyenneté : murs, clôtures et responsabilités du vendeur

Mis à jour en juin 2026.

En Belgique, le vendeur d'une maison mitoyenne reste responsable de tout ce qui touche aux murs séparatifs, aux clôtures et aux limites de propriété jusqu'à la signature de l'acte authentique. Concrètement, vous devez informer l'acquéreur de la situation réelle des limites, des servitudes éventuelles et de toute irrégularité connue. Le cadre de référence reste le Livre 3 « Les biens » du Code civil, en vigueur depuis le 1er septembre 2021 et toujours applicable en 2026.

La mitoyenneté désigne la copropriété forcée d'un mur, d'une haie ou d'une clôture qui sépare deux fonds appartenant à des propriétaires différents. Chacun en partage la propriété, les charges et l'entretien. Quand vous vendez, ces droits et obligations se transmettent automatiquement à l'acheteur, mais votre devoir d'information, lui, vous incombe avant la vente.

Ce sujet est souvent sous-estimé par les vendeurs pressés. Un mur mal documenté, une clôture posée sur la mauvaise ligne ou un abri adossé sans autorisation peuvent retarder une vente, voire faire chuter le prix. Voyons précisément ce qui relève de votre responsabilité.

Quelle est la responsabilité du vendeur sur les murs mitoyens ?

Le vendeur doit transmettre une information honnête et complète sur le statut des murs séparatifs. La mitoyenneté d'un mur implique une propriété partagée à parts égales et des charges d'entretien communes. Si un mur est privatif (il vous appartient entièrement) ou mitoyen (partagé avec le voisin), cette distinction change tout pour l'acheteur, car elle détermine qui paie les réparations et qui décide des travaux.

En pratique, vous devez signaler à l'acquéreur les éléments dont vous avez connaissance : un mur fissuré, un appui de construction réalisé sur le mur du voisin, une cheminée adossée ou un litige en cours. Vous n'êtes pas tenu de garantir l'absence de tout défaut caché si vous l'ignorez de bonne foi, mais dissimuler un problème connu engage votre responsabilité. La transparence protège la vente et vous évite une action en garantie après la signature.

• Précisez si le mur est privatif, mitoyen ou contre-mur.
• Mentionnez tout appui, ancrage ou conduit adossé au mur séparatif.
• Signalez les désordres visibles : fissures, humidité, basculement.
• Indiquez tout accord écrit avec le voisin (convention de mitoyenneté).

Clôtures, haies et limites : qui doit quoi ?

Le vendeur doit clarifier l'emplacement exact des clôtures et haies par rapport à la limite de propriété. Une clôture posée sur la ligne séparative est en principe mitoyenne, donc partagée. Une clôture entièrement sur votre terrain reste privative. Le problème surgit lorsque la clôture déborde sur le fonds voisin ou ne correspond pas à la limite cadastrale : l'acheteur peut alors hériter d'un conflit.

Le bornage est l'opération qui fixe juridiquement la limite entre deux propriétés. Sous le Livre 3 du Code civil, il demeure soit amiable, transcrit dans un acte authentique signé par les deux voisins, soit judiciaire. La phase judiciaire ne peut être engagée qu'après une mise en demeure et un délai d'attente de 3 mois. Si aucun bornage n'existe et qu'un doute pèse sur la limite, mieux vaut le résoudre avant la mise en vente plutôt que de laisser l'acheteur découvrir le flou.

Servitudes : ce qui se transmet avec le bien

Le vendeur doit révéler toutes les servitudes grevant la propriété, car elles suivent le bien et s'imposent au nouvel acquéreur. Une servitude se définit comme une charge grevant un fonds servant au profit d'un fonds dominant appartenant à un tiers. En clair, votre voisin peut disposer d'un droit de passage, d'une vue, d'écoulement des eaux ou d'appui sur votre terrain, et inversement.

Ces droits ne disparaissent pas à la vente. Si une servitude de passage traverse votre jardin pour desservir la parcelle arrière, l'acheteur devra la respecter. Omettre de la mentionner expose le vendeur à une action de l'acquéreur, qui pourrait invoquer un vice du consentement ou demander une diminution de prix. Rassemblez donc les titres, conventions et plans qui établissent ces charges avant de signer le compromis.

• Servitudes de passage (accès à une parcelle enclavée).
• Servitudes de vue ou de jour sur le fonds voisin.
• Servitudes d'écoulement des eaux ou d'égout.
• Servitudes d'appui ou d'ancrage sur un mur.

Murs, clôtures et urbanisme : attention aux infractions

Le vendeur doit vérifier que les murs, clôtures et constructions adossées sont en règle au regard de l'urbanisme régional. Un muret rehaussé, une clôture trop haute ou un abri appuyé sur le mur mitoyen ont parfois nécessité un permis. Les règles diffèrent selon la Région, et elles ont évolué récemment dans un sens plus souple pour les petits travaux.

En Wallonie, la réforme de mai 2025 a élargi la liste des actes dispensés de permis (art. R.IV.1-1 du CoDT), intégrée à la version v.45.1 du Code applicable au 1er avril 2026. Une version coordonnée du CoDT (v.46.2) est par ailleurs officiellement applicable à partir du 25 mai 2026 et sert de texte de référence pour tout permis wallon. Davantage de petits aménagements peuvent ainsi se réaliser sans permis, mais cela ne couvre pas tout.

En Flandre, le nouveau Vrijstellingenbesluit, en vigueur depuis le 1er mars 2026, dispense de permis (omgevingsvergunning) davantage de travaux, dont certaines interventions à impact limité, tant que le volume du bâtiment et la performance énergétique restent inchangés. Les règlements communaux et le patrimoine protégé peuvent imposer des restrictions supplémentaires. À Bruxelles, les renseignements urbanistiques (article 275 du CoBAT) sont indispensables à tout acte de vente : à la Ville de Bruxelles, la procédure standard coûte 103,70 € (207,40 € en urgence, ventes judiciaires uniquement), via IRISbox.

Si une infraction existe, vous devez la mentionner dans l'acte de vente. L'acquéreur reprend alors l'obligation de régularisation ou de remise en état, ce qui réduit la valeur du bien et complique le financement bancaire. Ce mécanisme rejoint d'ailleurs les exigences déjà connues lors de la vente d'une maison à rénover, où les questions de conformité pèsent lourd dans la négociation.

Que se passe-t-il en cas d'infraction non régularisée ?

Une vente reste possible même avec une infraction urbanistique, à condition d'informer clairement l'acquéreur. Le sort de l'infraction dépend cependant de la Région et de son ancienneté.

En Wallonie, depuis la réforme du CoDT entrée en vigueur le 1er avril 2024, les infractions « mineures » sont présumées conformes après 10 ans et les infractions « ordinaires » après 20 ans. Mais cinq catégories d'infractions « majeures » (par exemple la création de logements multiples après le 20 août 1994, les actes non conformes à la destination de zone, les sites protégés) restent imprescriptibles et exclues de toute régularisation automatique. La régularisation suit la même procédure qu'un permis : comptez environ 75 jours en procédure simplifiée, jusqu'à 120 à 170 jours avec enquête publique.

En Flandre, le droit d'imposer une amende administrative pour une infraction (inbreuk) se prescrit par 3 ans à compter de sa commission. À Bruxelles, tout propriétaire est responsable des infractions affectant son bien, même commises par un propriétaire précédent ; surtout, le paiement de l'amende ne régularise pas le bien : il faut encore une remise en état ou un permis de régularisation. Voici les grandes différences à connaître.

Comment sécuriser votre vente sereinement ?

Le meilleur réflexe consiste à rassembler tous les documents relatifs aux limites et aux éléments séparatifs avant même de publier l'annonce. Un dossier clair rassure l'acheteur, accélère la signature et limite le risque de contestation ultérieure. Le notaire vérifiera ces éléments, mais plus vous anticipez, plus la transaction est fluide.

Si votre bien cumule plusieurs difficultés (mitoyenneté floue, infraction non régularisée, travaux à prévoir), la vente classique peut s'avérer longue. C'est précisément ce type de situation que Maisonsmoches prend en charge, en rachetant des maisons en l'état, sans vous demander de régulariser au préalable.

• Réunissez les titres de propriété, plans et conventions de mitoyenneté.
• Vérifiez l'existence d'un bornage et l'emplacement des clôtures.
• Demandez les renseignements urbanistiques auprès de votre commune.
• Listez les servitudes connues pour les annexer au compromis.

Pour mémoire, la vente impose aussi un certificat PEB valide dès la mise en publicité, et d'autres obligations financières s'ajoutent : pensez aux frais liés à une vente immobilière en Belgique et aux droits d'enregistrement.

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Questions fréquentes

Le vendeur doit-il borner son terrain avant de vendre ?

Non, le bornage n'est pas une obligation légale préalable à la vente. Toutefois, si la limite avec le voisin est incertaine ou contestée, le résoudre avant la mise en vente évite que l'acheteur n'hérite d'un litige. Sous le Livre 3 du Code civil, le bornage reste amiable, par acte authentique, ou judiciaire après une mise en demeure et un délai de trois mois.

Une clôture posée sur la limite est-elle automatiquement mitoyenne ?

En principe, oui : une clôture, une haie ou un mur implanté sur la ligne séparative entre deux fonds est présumé mitoyen, donc partagé entre les deux voisins. La propriété, l'entretien et les frais sont alors communs. Si la clôture est entièrement sur votre terrain, elle reste privative. Le vendeur doit signaler clairement le statut réel de chaque élément séparatif.

Puis-je vendre une maison avec un abri construit sans permis contre le mur mitoyen ?

Oui, vous pouvez vendre, mais vous devez mentionner l'infraction dans l'acte. L'acquéreur reprend alors la charge de régulariser ou de remettre en état. Selon la Région, des règles d'amnistie ou de prescription s'appliquent, mais certaines infractions majeures restent imprescriptibles en Wallonie. Mieux vaut donc clarifier la situation urbanistique avant de signer le compromis de vente.

Les servitudes disparaissent-elles quand je vends ma maison ?

Non, les servitudes suivent le bien et s'imposent au nouvel acquéreur. Qu'il s'agisse d'un droit de passage, de vue ou d'écoulement des eaux, ces charges restent attachées au fonds. Le vendeur a l'obligation de les révéler. Omettre une servitude connue expose à une action de l'acheteur, qui peut demander une réduction de prix ou invoquer un vice du consentement.