Marché immobilier en Belgique : analyses pour la fin d’année

Mis à jour en juin 2026.

Le marché immobilier belge aborde la fin de l'année 2026 sur une dynamique positive : au premier trimestre, le prix moyen d'une maison atteint 359.965 euros et celui d'un appartement 288.250 euros, en hausse respective de 2,8 % et 2,2 % par rapport à la moyenne annuelle 2025, selon le Baromètre immobilier des notaires publié le 9 avril 2026. Autrement dit, les prix continuent de progresser, mais à un rythme mesuré.

Cette tendance s'accompagne d'un regain d'activité. Les ventes de logements ont augmenté de 3,4 % sur un an au premier trimestre, portées surtout par les appartements. Derrière cette moyenne nationale se cachent toutefois de fortes différences régionales : la Wallonie reste la plus abordable, tandis que Bruxelles affiche les niveaux de prix les plus élevés du pays.

Si vous possédez un bien à rénover ou une habitation un peu datée, comprendre ces grandes lignes vous aide à choisir le bon moment et la bonne stratégie. Voici notre lecture du marché et nos perspectives pour les prochains mois.

Où en sont les prix à l'approche de la fin 2026 ?

Les prix montent encore, mais sans flambée. Au premier trimestre 2026, la maison moyenne belge atteint 359.965 euros, soit 2,8 % de plus que la moyenne de 2025, et l'appartement moyen 288.250 euros (+2,2 %). Cette progression modérée traduit un marché qui se stabilise après plusieurs années plus mouvementées.

Les données de Statbel nuancent encore le tableau selon le type de bien. La maison fermée ou demi-fermée, à deux ou trois façades, se situe à un prix médian de 285.000 euros, en léger recul de 1,7 % sur un an. À l'inverse, la maison ouverte à quatre façades grimpe à 405.000 euros (+2,5 %) et l'appartement médian à 257.000 euros (+3,2 %). Le segment des grandes maisons isolées et celui des appartements restent donc les plus porteurs.

Quelles différences entre les régions ?

L'écart entre régions reste considérable et structure tout le marché. Avec une maison moyenne à 272.727 euros, la Wallonie demeure la région la plus abordable de Belgique. La Flandre se situe nettement au-dessus, à 395.829 euros, et Bruxelles culmine à 607.219 euros, soit plus du double du niveau wallon.

À l'intérieur même de la Wallonie, les contrastes sont saisissants. Le Brabant wallon reste la province la plus chère, avec une maison moyenne à 476.030 euros au premier trimestre (+3,9 %). À l'opposé, le Hainaut est de loin le plus accessible, à 213.842 euros, en léger repli de 0,7 % sur un an. Entre ces deux extrêmes, le choix de la localisation pèse souvent davantage sur le prix que l'état du bien lui-même.

• Bruxelles : le marché le plus tendu, avec des ventes en hausse de 6,1 % sur un an.
• Flandre : des prix élevés et une progression régulière, autour de 2,9 % pour les maisons.
• Wallonie : la meilleure accessibilité du pays, dopée par la réforme fiscale de 2025.

Pourquoi les ventes repartent-elles ?

Le retour des acheteurs s'explique en grande partie par la fiscalité et par le segment des appartements. Au premier trimestre 2026, les ventes de logements ont progressé de 3,4 % sur un an à l'échelle nationale, avec une poussée marquée des appartements (+7,8 %) et une hausse plus contenue des maisons (+1,9 %). À Bruxelles, le rebond atteint même 6,1 %.

En Wallonie, l'effet de la réforme des droits d'enregistrement est net. Depuis le 1er janvier 2025, le taux pour l'achat d'une habitation propre et unique est passé de 12,5 % à 3 %, l'ancien régime à paliers étant supprimé. Selon le baromètre annuel ERA réalisé avec l'Université d'Anvers, cette mesure a contribué à une hausse des prix de 5,7 % en 2025 en Wallonie, contre seulement 1,9 % en 2024. Pour bien anticiper le coût d'une transaction, il reste utile de connaître le détail des droits d'enregistrement ainsi que l'ensemble des frais liés à une vente.

Ce qui change côté fiscalité régionale

Les règles évoluent différemment selon la région, et cela mérite votre attention. En Wallonie, le taux unique de 3 % sur l'habitation propre et unique constitue désormais un argument de poids pour les acquéreurs, ce qui soutient indirectement la demande pour les biens à rénover.

En Flandre, le taux réduit reste fixé à 2 % pour l'habitation propre et unique, mais ses conditions se durcissent depuis le 1er janvier 2026 : occupation effective du logement, pleine propriété et acquisition par des personnes physiques uniquement. À défaut de remplir ces critères, c'est le taux de 12 % qui s'applique. Cette distinction peut peser lourd dans le budget d'un acheteur, et donc dans le prix qu'il est prêt à proposer.

Quel impact pour une maison à rénover ou peu performante ?

Un bien à rénover garde toute sa valeur sur ce marché, à condition d'être proposé au bon prix. La demande reste soutenue, en particulier dans les régions abordables comme la Wallonie, où la fiscalité allégée encourage les acheteurs à se lancer dans des projets de travaux. Les biens nécessitant une remise à neuf trouvent donc preneur, même s'ils se négocient logiquement en dessous des prix moyens affichés.

La performance énergétique joue toutefois un rôle croissant. Un logement énergivore se vend généralement plus lentement et avec une décote, car l'acheteur intègre le coût des futurs travaux. Si votre bien affiche un mauvais classement, il reste tout à fait vendable : nos conseils pour vendre une passoire thermique en Belgique et pour vendre une maison à rénover vous aideront à fixer une stratégie réaliste.

Chez Maisonsmoches, nous rachetons justement des maisons en l'état, sans condition de travaux ni de remise en conformité. Si vous souhaitez connaître la valeur de votre bien sans attendre, demandez une offre d'achat gratuite.

Questions fréquentes

Les prix de l'immobilier vont-ils continuer à monter d'ici la fin 2026 ?

Les données du premier trimestre 2026 montrent une hausse modérée et régulière, de 2,8 % pour les maisons et 2,2 % pour les appartements par rapport à 2025. Rien n'indique de flambée ni de chute brutale. Le marché semble se stabiliser, avec des écarts qui dépendent surtout de la région et du type de bien concerné.

Pourquoi la Wallonie est-elle la région la plus abordable ?

Avec une maison moyenne à 272.727 euros au premier trimestre 2026, la Wallonie affiche des prix nettement inférieurs à ceux de la Flandre et de Bruxelles. Cette accessibilité tient à des facteurs historiques et économiques. La baisse des droits d'enregistrement à 3 % depuis 2025 a par ailleurs renforcé l'attrait de la région pour les acheteurs.

La baisse des droits d'enregistrement profite-t-elle aux vendeurs ?

Oui, de façon indirecte. En réduisant le coût d'acquisition, la réforme wallonne de 2025 rend l'achat plus accessible et stimule la demande. Selon le baromètre ERA, les prix wallons ont progressé de 5,7 % en 2025. Une demande plus forte tend à soutenir les prix, ce qui bénéficie aux propriétaires qui mettent leur bien en vente.

Un mauvais classement énergétique empêche-t-il de vendre ?

Non. Un logement énergivore reste vendable, mais il se négocie souvent avec une décote et dans des délais plus longs, car l'acheteur anticipe le coût des travaux. Fixer un prix réaliste et cibler les bons acquéreurs est essentiel. Une vente en l'état à un acheteur professionnel constitue aussi une solution rapide et sans surprise.