Vendre un bien hérité : les étapes à suivre en Belgique

Mis à jour en juin 2026.

Vendre un bien hérité suit un parcours bien précis : régler d'abord la succession chez le notaire, sortir de l'indivision si vous héritez à plusieurs, rassembler les documents du bien, puis le mettre en vente comme n'importe quel autre logement. Bonne nouvelle pour vous : un bien reçu par héritage est exonéré de la taxe sur les plus-values, même en cas de revente rapide.

Dans la pratique, ce sont surtout l'organisation entre héritiers et le règlement des droits de succession qui prennent du temps. La vente en elle-même reste classique, mais elle ne peut intervenir qu'une fois les premières étapes franchies. Voici, dans l'ordre, ce qu'il faut faire pour avancer sereinement.

Les règles présentées ici sont régionalisées : la fiscalité de la succession dépend du domicile fiscal du défunt (Wallonie, Bruxelles ou Flandre). Vérifiez toujours votre situation avec votre notaire, qui reste votre interlocuteur central tout au long du processus.

Quelle est la toute première étape ?

La toute première étape consiste à ouvrir la succession chez un notaire. Tant que celle-ci n'est pas réglée, vous n'êtes pas encore officiellement propriétaire du bien et vous ne pouvez donc pas le vendre. Le notaire identifie les héritiers, dresse l'inventaire du patrimoine et calcule les droits à payer.

Concrètement, vous devrez réunir plusieurs éléments :

• l'acte de décès et, le cas échéant, le testament ;
• la liste complète des héritiers et leur lien de parenté avec le défunt ;
• les titres de propriété du bien immobilier concerné ;
• les informations sur les dettes éventuelles et les comptes bancaires.

Le notaire établit ensuite un acte (la déclaration de succession sert de base au calcul fiscal). Cette phase administrative conditionne tout le reste : prenez le temps de la mener correctement, car une succession mal réglée bloquera la vente.

Comment gérer l'indivision entre héritiers ?

Dès qu'il y a plusieurs héritiers, le bien tombe automatiquement en indivision : vous en êtes tous copropriétaires, chacun pour une quote-part. Aucun héritier ne peut vendre seul ; il faut l'accord de tous, ou une sortie d'indivision en bonne et due forme.

Deux scénarios se présentent. Si l'entente est bonne, vous procédez à un partage amiable, qui exige obligatoirement un acte notarié pour un bien immobilier. Si l'un des héritiers veut vendre et qu'un autre s'y oppose, le partage judiciaire devient la solution : un héritier saisit le tribunal de première instance, qui désigne un notaire pour organiser la liquidation.

Cette sortie d'indivision a un coût, appelé droit de partage. Il varie selon la région :

À noter : la Wallonie a un projet visant à relever ce droit à 3 %, mais sa date d'entrée en vigueur n'est pas encore confirmée. Souvent, la voie la plus simple reste de vendre le bien à un tiers et de partager le prix : chacun récupère sa part sans rester bloqué dans une copropriété subie.

Combien coûtent les droits de succession ?

Les droits de succession dépendent de votre lien de parenté avec le défunt et de la région où il était domicilié. En ligne directe (enfants, conjoint, cohabitant légal), les barèmes restent les plus doux, mais ils grimpent vite pour les héritiers éloignés.

En Flandre, le barème en ligne directe est nettement plus avantageux dans le haut : 3 % jusqu'à 50.000 EUR, 9 % de 50.000 à 250.000 EUR, puis 27 % au-delà. En Wallonie, à l'inverse, les héritiers sans lien de parenté sont les plus taxés de Belgique, jusqu'à 80 %.

Deux protections importantes existent. En Flandre et à Bruxelles, le conjoint ou cohabitant légal survivant est totalement exonéré de droits sur sa part du logement familial, quelle que soit sa valeur. Et en Flandre, depuis le 1er janvier 2026, son exonération sur les biens mobiliers (argent, comptes, placements) passe de 50.000 à 75.000 EUR.

Plusieurs réformes sont par ailleurs en cours. En Wallonie, à partir du 1er janvier 2028, le taux maximal en ligne directe passera de 30 % à 15 %, celui entre personnes sans lien de parenté de 80 % à 40 %, et l'exemption en ligne directe doublera, de 12.500 à 25.000 EUR. À Bruxelles, depuis le 1er janvier 2026, la période suspecte des donations mobilières non enregistrées passe de 3 à 5 ans (uniquement pour les dons réalisés à partir de cette date). Pour le détail des coûts d'acte, consultez notre page sur les droits d'enregistrement.

Devrez-vous payer une taxe sur la plus-value ?

Non : un bien immobilier reçu par succession est exonéré de la taxe sur les plus-values immobilières, même si vous le revendez rapidement. C'est un point essentiel et souvent mal compris.

La taxe de 16,5 % qui s'applique en cas de revente dans les 5 ans vise uniquement les biens acquis à titre onéreux (un achat classique) ou reçus par donation. Les biens hérités en sont expressément exclus, et cette règle reste inchangée en 2026. Vous pouvez donc vendre la maison héritée sans craindre cette taxation, ce qui simplifie nettement votre calcul.

Attention toutefois à ne pas confondre cette taxe avec les droits de succession, qui eux restent dus, ni avec le droit de partage en cas d'indivision. Ce sont trois choses distinctes. Si le bien nécessite des travaux, notre guide pour vendre une maison à rénover vous aidera à arbitrer entre rénover et vendre en l'état.

Comment préparer et mettre le bien en vente ?

Une fois la succession réglée et l'indivision dénouée, la mise en vente se déroule comme pour n'importe quel bien. Vous rassemblez les documents obligatoires, vous fixez un prix réaliste, puis vous choisissez votre canal de vente.

Parmi les documents à prévoir avant la mise en vente :

• le certificat PEB (EPC en Flandre), qui renseigne la performance énergétique ;
• les renseignements urbanistiques de la commune ;
• le dossier d'intervention ultérieure et, le cas échéant, le contrôle de l'installation électrique ;
• les titres de propriété issus de la succession.

Si le bien hérité est ancien ou énergivore, sa classe énergétique pèsera sur l'intérêt des acheteurs. Nos articles dédiés expliquent comment réagir si votre maison est classée PEB F ou G. Le marché reste porteur : en 2025, le prix moyen d'une maison a atteint 348.800 EUR (+5,8 %), avec un nombre de ventes en forte hausse (+14,2 % à l'échelle nationale), ce qui joue en faveur des vendeurs.

Si vous souhaitez aller vite, sans agence, sans travaux et sans visites à répétition, Maisonsmoches rachète les biens hérités en l'état et formule une offre claire. Demandez votre offre d'achat gratuite pour connaître la valeur de votre bien sans engagement.

Questions fréquentes

Peut-on vendre un bien hérité avant le règlement de la succession ?

Non. Tant que la succession n'est pas réglée chez le notaire, vous n'êtes pas officiellement propriétaire et ne pouvez pas vendre. Le notaire doit d'abord identifier les héritiers, établir la déclaration de succession et calculer les droits dus. Ce n'est qu'ensuite que la mise en vente devient possible, individuellement ou via une sortie d'indivision.

Faut-il l'accord de tous les héritiers pour vendre ?

Oui, lorsque le bien est en indivision, la vente exige l'accord de tous les copropriétaires. En cas de blocage, un héritier peut demander le partage judiciaire au tribunal de première instance, qui désigne un notaire pour organiser la liquidation. C'est souvent ce qui débloque les situations où un seul héritier refuse de vendre.

Un bien hérité est-il taxé sur la plus-value en cas de revente rapide ?

Non. Un bien reçu par succession est exonéré de la taxe sur les plus-values immobilières, même revendu dans les cinq ans. La taxe de 16,5 % ne vise que les biens achetés à titre onéreux ou reçus par donation. Vous restez toutefois redevable des droits de succession et, le cas échéant, du droit de partage.

Combien coûte la sortie d'indivision ?

La sortie d'indivision entraîne un droit de partage de 1 % en Wallonie et à Bruxelles, et de 2,5 % en Flandre, calculé sur la valeur du bien partagé. La Wallonie envisage de relever ce taux à 3 %, sans date d'entrée en vigueur confirmée à ce jour. Vendre le bien à un tiers et partager le prix reste souvent la solution la plus simple.