Comment gérer l’héritage d’un bien immobilier ?

Mis à jour en juin 2026.

Gérer l'héritage d'un bien immobilier en Belgique repose sur trois étapes incontournables : accepter (ou refuser) la succession, régler les droits de succession dus dans la région du défunt, puis décider ensemble du sort du bien, conservation ou vente. Dès qu'il y a plusieurs héritiers, le bien tombe automatiquement en indivision et chaque décision importante doit être prise à l'unanimité.

C'est une période souvent lourde, à la fois sur le plan émotionnel et administratif. Entre le notaire, le fisc régional et les éventuels désaccords familiaux, on s'y perd vite. Bonne nouvelle : les règles sont claires une fois qu'on les connaît, et les droits de succession dépendent avant tout du domicile fiscal du défunt et de votre lien de parenté avec lui.

Voici, étape par étape, comment aborder sereinement la reprise d'une maison ou d'un appartement reçu en héritage, avec les barèmes régionaux à jour et les pièges à éviter.

Quelles sont les premières démarches après le décès ?

La toute première décision consiste à accepter ou refuser la succession, car un héritage n'est jamais automatique et peut comporter des dettes. Vous disposez de trois options : l'acceptation pure et simple, l'acceptation sous bénéfice d'inventaire (qui vous protège si le passif dépasse l'actif) ou la renonciation pure et simple.

En parallèle, il faut contacter un notaire. Sa présence est indispensable dès qu'un bien immobilier figure dans la succession : lui seul peut dresser l'acte de notoriété, qui identifie officiellement les héritiers, et préparer la déclaration de succession à déposer auprès de l'administration fiscale régionale. C'est aussi le notaire qui calcule les droits dus.

• Réunir les documents du bien : titre de propriété, certificat PEB (Wallonie/Bruxelles) ou EPC (Flandre), plans, factures de travaux.
• Identifier tous les héritiers et leur lien de parenté avec le défunt.
• Faire estimer la valeur vénale du bien : c'est elle qui sert de base au calcul de l'impôt.
• Vérifier l'existence d'un testament ou d'une donation antérieure.

Combien coûtent les droits de succession selon la région ?

Le montant dépend de deux facteurs : la région du dernier domicile fiscal du défunt et votre lien de parenté. Plus le lien est proche, plus le taux est bas. En ligne directe (enfants, conjoint, cohabitant légal), la Flandre est nettement plus douce dans le haut du barème, tandis que les héritiers sans lien de parenté sont les plus taxés, surtout en Wallonie.

En Wallonie, les héritiers sans lien de parenté sont les plus taxés du pays, jusqu'à 80 % (frères et sœurs jusqu'à 65 %, oncles, tantes, neveux et nièces jusqu'à 70 %). À Bruxelles, le barème en ligne directe et entre conjoints ou cohabitants va aussi de 3 % à 30 %, avec une exemption sur la première tranche de 15.000 EUR, augmentée de 2.500 EUR par an et par enfant de moins de 21 ans. Pour bien anticiper la fiscalité globale d'une vente éventuelle, consultez aussi notre page sur les frais liés à une vente immobilière en Belgique.

Le logement familial bénéficie-t-il d'un avantage ?

Oui, et c'est un avantage majeur en Flandre comme à Bruxelles : le conjoint ou le cohabitant légal survivant est totalement exonéré de droits de succession sur la part qu'il hérite dans le logement familial, quelle que soit sa valeur. En Flandre, cette règle s'applique depuis 2007. Concrètement, le partenaire survivant peut conserver le toit familial sans devoir payer d'impôt sur cette part.

Deux nouveautés sont également entrées en vigueur le 1er janvier 2026. En Flandre, l'exonération du conjoint ou cohabitant survivant sur les biens mobiliers (argent, comptes, placements) passe de la première tranche de 50.000 EUR à 75.000 EUR, pour les décès survenus à partir de cette date. À Bruxelles, la période suspecte des donations mobilières non enregistrées (dons manuels ou bancaires) passe de 3 à 5 ans : si le donateur décède dans les 5 ans, les biens donnés sont réintégrés dans la succession et taxés. Cette règle ne vise que les donations faites à partir du 01/01/2026.

Comment gérer l'indivision entre héritiers ?

Dès qu'il y a plusieurs héritiers, une indivision se crée automatiquement au décès : vous êtes tous copropriétaires du bien, dans des proportions correspondant à vos droits. Aucune décision importante (vendre, louer, rénover) ne peut être prise sans l'accord de tous. Tant que cette indivision dure, chacun supporte sa part des charges et des impôts liés au bien.

Pour en sortir, deux voies existent. La voie amiable d'abord : si tout le monde s'entend, le partage d'un bien immobilier passe obligatoirement par un acte notarié. En cas de désaccord, un seul héritier peut demander le partage judiciaire au tribunal de première instance, qui désignera un notaire pour organiser la répartition ou la vente. Cette sortie d'indivision entraîne un droit de partage.

• Conserver le bien ensemble (location, occupation par l'un avec rachat des parts des autres).
• Vendre le bien et partager le prix entre héritiers.
• Recourir au partage judiciaire si l'accord est impossible.

Faut-il payer une taxe en cas de revente du bien hérité ?

Non : un bien immobilier reçu par succession est exonéré de la taxe sur les plus-values immobilières, même si vous le revendez rapidement. La fameuse taxe de 16,5 % en cas de revente dans les 5 ans ne concerne que les biens acquis à titre onéreux ou par donation, jamais les biens hérités. Cette règle reste inchangée en 2026, ce qui rend la vente d'un bien hérité fiscalement souple.

Vendre est souvent la solution la plus simple quand les héritiers sont nombreux ou que le bien nécessite de gros travaux. Le marché belge a d'ailleurs été très dynamique en 2025 : selon le Baromètre des notaires, le prix moyen d'une maison a atteint 348.800 EUR (+5,8 %), avec une forte hausse des ventes (+14,2 % au niveau national). Si le bien est ancien ou énergivore, nos guides sur comment vendre une maison à rénover et sur la vente d'un bien classé PEB F ou G vous aideront à y voir clair.

Chez Maisonsmoches, nous rachetons justement des maisons en l'état, sans travaux ni délais d'agence, ce qui peut débloquer une indivision rapidement. Demandez une offre d'achat gratuite et sans engagement pour connaître la valeur de votre bien hérité.

Questions fréquentes

Qui paie les droits de succession sur un bien immobilier ?

Ce sont les héritiers qui paient les droits de succession, chacun sur la part qu'il reçoit. Le montant dépend de la région du dernier domicile fiscal du défunt et du lien de parenté. Le notaire calcule les droits dus et la déclaration de succession se dépose auprès de l'administration fiscale régionale concernée.

Que se passe-t-il si les héritiers ne sont pas d'accord sur la vente ?

Si un accord amiable est impossible, un seul héritier suffit pour demander le partage judiciaire au tribunal de première instance. Le tribunal désigne alors un notaire chargé d'organiser la répartition ou la vente du bien. Personne n'est obligé de rester en indivision contre son gré : la sortie reste toujours possible, même en cas de blocage.

Doit-on payer une taxe en revendant rapidement un bien hérité ?

Non. Un bien reçu par succession est exonéré de la taxe sur les plus-values immobilières, y compris en cas de revente rapide. La taxe de 16,5 % applicable dans les 5 ans vise uniquement les biens achetés ou reçus par donation, pas les biens hérités. Vous pouvez donc revendre votre héritage sans crainte de cette taxe.

Le conjoint survivant paie-t-il des droits sur la maison familiale ?

En Flandre et à Bruxelles, le conjoint ou cohabitant légal survivant est totalement exonéré de droits de succession sur sa part dans le logement familial, quelle que soit sa valeur. Il peut donc conserver le toit familial sans impôt sur cette part. En Wallonie, les règles diffèrent ; renseignez-vous auprès de votre notaire pour votre situation précise.